« La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise. »
« Elle correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. »
Qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acquéreur, il n’est pas toujours aisé de fixer un prix de vente compte tenu de l’attachement que peut avoir le vendeur à son bien et de l’exigence que peut avoir l’acquéreur dans sa recherche.
Un prix trop élevé, au regard des prix du marché peut compromettre la vente. Un prix trop faible, peut léser le vendeur.
L’expertise permettra d’une part de garantir la sauvegarde du patrimoine du vendeur en fixant le juste prix et en lui apportant un panel d’arguments lui permettant de soutenir son prix. D’autre part, l’acheteur sera réceptif à l’avis technique et économique apporté par le rapport d’expertise lui permettant de conforter son offre d’achat par un investissement rentable et sur.
La législation impose que l’établissement bancaire veille à ce qu’il soit procédé à une expertise immobilière « par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de l’octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective » (art. L 313-20 code de la consommation). L’expertise sera facteur de gage et de sécurité car la valeur vénale résulte d’une méthodologie précise et reconnue. Ainsi, l’expertise immobilière permettra de convaincre le banquier dans l’octroi d’un financement.
Le tuteur doit faire procéder à un inventaire du patrimoine du majeur protégé dans les trois mois de l’ouverture de la tutelle (article 503 du Code civil). De même, en cas de vente d’un bien, l’intervention de l’expert est obligatoire lorsque la valeur vénale du bien est supérieure à 300 000 €. L’expertise immobilière permettra de préserver les intérêts patrimoniaux et financiers de la personne protégée et éviter tout préjudice.
Le partage du patrimoine immobilier peut être source de conflit entre les parties. La réalisation d’un rapport d’expertise permettra la réussite du projet liquidatif de manière juste et équilibré. Il protégera alors de toutes tensions et de toutes contestations, qu’elles soient fiscales ou judiciaires. L’expertise immobilière a utilité de preuve dans le cadre d’un calcul de récompense entre époux, dans la détermination d’une éventuelle soulte à payer entre héritiers ou encore dans l’établissement d’un impôt sur la plus-value immobilière.
L’évaluation fiscale, assiette de la taxation, est souvent source de rectification de la part de l’administration. Cette dernière opte pour des méthodes dites « classiques », sans considérer la nature de l’actif à considérer, ce qui peut créer des décalages dans les valeurs déclarées. L’expertise immobilière tient compte de chaque critère propre au bien permettant ainsi d’apporter des décotes admises par les juges et les magistrats de la Cour des comptes. A titre d’exemple, le contribuable pourra effectuer un abattement s’il s’agit de sa résidence principale, si son bien est loué ou encore s’il est détenu en indivision.
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