La méthode du bilan promoteur, telle qu’énoncé par la Charte de l’expertise consiste « à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question. »
La valeur d’un terrain dépend essentiellement de son emplacement, de sa constructibilité ainsi que de sa surface. De ce fait, les équipements, les réglementations d’urbanisme et les servitudes de droit public ou privé liées au terrain sont à prendre en considération. La politique locale, régionale ou nationale, influence le marché. La valeur d’un terrain à bâtir est donc étroitement liée à celle du bien qu’il sera possible, physiquement et juridiquement, de construire et, également, à la santé de l’économie locale.
Les acquéreurs, qu’il s’agisse de promoteurs ou de particulier peuvent formuler pour un même terrain des offres de prix divergentes correspondants à des anticipations différentes. En réalité, un terrain nu ne tire sa valeur que des droits qui lui sont rattachés. L’étude de l’expert, en établissant de manière précise la constructibilité du terrain mais également la nature et l’implantation des construction conformément aux documents d’urbanisme, aura une incidence déterminante dans l’évaluation du terrain.
Mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale d’habitat, organiser son maintien, favoriser son développement, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti et non bâti, la maîtrise foncière est un sujet complexe à appréhender. Outre un aspect technique, un projet d’aménagement inclut une dimension juridique et économique. La mission de l’expert consistera à apporter sa vision stratégique et anticipatrice pour un projet s’inscrivant dans le temps.
La création d’une servitude génère de nombreux contentieux, causant un préjuge certain à l’un des propriétaires. Il est alors nécessaire d’établir une juste indemnité afin que d’éviter une animosité entre voisins. L’expertise appréhendera les diverses composantes d’une indemnisation équitable destinée à dédommager le propriétaire lésé en se basant sur des méthodologies et données jurisprudentielles.
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