Le bail commercial est un contrat de location utilisé pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le régime des baux commerciaux est plutôt protecteur pour le locataire, il prévoit le plafonnement des loyers et un droit de renouvellement du bail.
Le montant initial du loyer est fixé librement mais la révision du loyer lors du renouvellement du bail ou en cours de bail est largement encadrée.
La durée du bail commercial est de 9 ans minimum, il ne peut en aucun cas être d’une durée indéterminée. Les baux commerciaux prévoient une clause de résiliation triennale, permettant au locataire de donner congés à l’expiration d’une période de trois ans (sauf pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de stockage).
Le droit au bail est un élément incorporel dont la valorisation peut s’avérer complexe. « Elle repose sur la détermination du différentiel de loyer, qui consiste à évaluer l’économie qu’aurait réalisée le locataire s’il était resté dans les lieux. Il est dégagé de différentiel découlant de la valeur locative de marché diminuée du montant du loyer s’il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation. » (Toulouse, 9 Mars 2016, n° 14/04803).
La valeur d’un droit au bail est éminemment complexe à calculer et extrêmement volatile, compte tenu des nombreux critères pris en compte, dans sa fixation. L’expert se doit, outre, d’analyser les clauses contractuelles du bail liant les parties, d’apprécier la commercialité et la qualité du local. En conséquence, l’expertise permettra d’optimiser la cession en toute transparence et selon des critères bien précis.
Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce énoncent que le loyer commercial peut être révisé tous les trois ans. Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui s’impose aux parties, qu’il y ait ou qu’il n’y ait pas dans le bail de clause le prévoyant.
Que ce soit dans un contexte de fixation du loyer initiale ou de renégociation dans un contexte de renouvellement, il est important de déterminer la valeur locative de marché. Ainsi, l’expert recherche une homogénéité et une certaine stabilité dans l’évaluation de la valeur locative à partir de référence de prix couramment pratiqués, afin d’en dégager une valeur locative supportable et cohérence avec les valeurs de marché. Le rapport d’expert permettra alors de palier à un éventuel contentieux mettant à mal la relation entre le bailleur et le preneur.
Conformément à l’article L.145-9 du code de commerce, le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son entreprise. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction afin de palier au préjudice subi par le preneur.
Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité dont le calcul est essentiellement basé sur la valeur d’éléments corporels et incorporels attachés au fonds de commerce. L’expert appréciera alors la valeur de ce celui-ci en le considérant dans son ensemble, puisque c’est la réunion même de divers éléments (clientèle, enseigne, matériel et stock, trouble, frais…) qui forme le fonds.
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