Le droit au bail est un élément incorporel dont la valorisation peut s’avérer complexe. « Elle repose sur la détermination du différentiel de loyer, qui consiste à évaluer l’économie qu’aurait réalisée le locataire s’il était resté dans les lieux. Il est dégagé de différentiel découlant de la valeur locative de marché diminuée du montant du loyer s’il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation. » (Toulouse, 9 Mars 2016, n° 14/04803).
La valeur d’un droit au bail est éminemment complexe à calculer et extrêmement volatile, compte tenu des nombreux critères pris en compte, dans sa fixation. L’expert se doit, outre, d’analyser les clauses contractuelles du bail liant les parties, d’apprécier la commercialité et la qualité du local. En conséquence, l’expertise permettra d’optimiser la cession en toute transparence et selon des critères bien précis.